Les changements prévus avec le Super Pinel à Bordeaux
La Loi Pinel a été créée en 2014 pour encourager la construction de logements neufs. Grâce au dispositif, les particuliers qui mettent leur bien neuf en location peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable. Le dispositif continue d’attirer les particuliers souhaitant se lancer dans un investissement locatif. Le Pinel pourrait pourtant disparaître dès 2024, car des points faibles ont été soulevés, comme le coût particulièrement élevé du dispositif en termes de deniers publics, entre autres. La ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a récemment annoncé qu’un Super Pinel était en cours d’étude pour succéder au système actuel. Nous allons voir de plus près les changements qui seront apportés au dispositif dans les prochaines années.
Des avantages fiscaux revus à la baisse de manière progressive
Rappelons que le Pinel a failli tirer sa révérence dès la fin de cette année. Fort heureusement pour de nombreux acteurs de l’immobilier, il a été prolongé jusqu’en 2023. Cependant, avant de laisser définitivement sa place au Pinel Plus, les investisseurs verront leurs avantages fiscaux rabotés progressivement.
Au 1er janvier 2023, pour une durée d’engagement de 6 ans de location, les propriétaires bénéficieront de 10,5 % de réduction contre 12 % en 2022. Pour 9 ans de location, le taux passera de 18 % à 15 %. Pour un engagement de 12 ans, le taux passera de 21 % à 17,5 %.
Petite précision : depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.
L’arrivée du Super Pinel
Malgré des points faibles relevés par le gouvernement, le Pinel a pu faire ses preuves depuis sa création. De nombreux promoteurs immobiliers estiment qu’à l’heure actuelle, les biens immobiliers vendus en Pinel représenteraient environ un quart des ventes du marché à Bordeaux et dans les grandes métropoles. Cet engouement affiche une lancée prometteuse du secteur immobilier que la ministre du Logement ne souhaite pas interrompre. C’est la raison pour laquelle elle a déclaré que le Pinel aura bel et bien un successeur, plus performant, baptisé provisoirement Super Pinel ou Pinel Plus. Ce dernier prendra place en 2023 et ne sera accessible qu’aux logements respectant divers critères environnementaux, en plus de différentes règles en matière de qualité d’usage : hauteur sous plafonds, taille des pièces, exposition des logements, etc.
Le zonage du Super Pinel
Le principe du zonage a été mis en place il y a presque 20 ans. Il découpe le territoire en cinq zones distinctes en fonction de la tension du marché immobilier local. Cette tension est mesurée en faisant le rapport entre l’offre et la demande. Ainsi, une zone où l’offre est inférieure à la demande est considérée comme « tendue ». À l’opposé, une zone où l’offre est supérieure à la demande est considérée comme « détendue ». Les zones ne sont pas définitives, il est parfaitement possible qu’une ville fasse l’objet d’un recatégorisation en fonction de l’évolution du marché.
Les différentes zones sont : A bis, A, B1, B2 et C. Dans le cadre de la loi Pinel, les zones éligibles sont les zones A bis, A et B1. Les zones les plus tendues ont bénéficié d’une attention particulière, c’est pourquoi les autres zones ont été écartées en 2019. Jacques Mezard, le ministre de la Cohésion des territoires, souhaite réaliser un ajustement de ce zonage en s’appuyant sur des critères encore plus stricts. Une étude a été lancée sur le sujet et les résultats devraient bientôt être rendu publics.
Comment investir en loi Pinel à Bordeaux en 2022 ?
Rappelons tout d’abord que pour 2022, le dispositif Pinel propose toujours trois durées de location : 6, 9 et 12 ans. En fonction de la durée choisie, le propriétaire profitera d’une réduction d’impôt qui va être calculée sur le prix d’acquisition (plafonné à 300 000 euros) et sur le prix d’achat (plafonné à 5 500 euros/m²). De ce fait, il pourra profiter d’une réduction fiscale de 12 % (soit 36 000 euros) pour 6 ans, de 18 % (soit 54 000 euros) pour 9 ans et de 21 % (soit 63 000 euros) pour 12 ans.
Les conditions pour obtenir les avantages fiscaux du dispositif Pinel à Bordeaux sont assez simples. Il faut que l’acquéreur s’engage à louer un bien neuf pour une durée de 6, de 9 ou de 12 ans. La location devra respecter des plafonds de loyers spécifiques (variant selon la zone géographique) et les locataires sont soumis à des conditions de ressources fixées par le gouvernement. Les plafonds de loyers Pinel pour 2022 n’ont pas encore été publiés.
Il est bon de préciser qu’un même foyer fiscal peut effectuer deux investissements en Pinel par an.
Les exigences du Super Pinel à Bordeaux
Bien que le Super Pinel ne prendra effet que le 1er janvier 2023, il est tout de même intéressant de voir ses exigences. Précisons que le zonage Pinel à Bordeaux ne devrait pas connaitre de changements d’ici là. Les priorités du dispositif est de maximiser les performances thermiques des bâtiments et de diminuer leur impact carbone. La ministre du Logement a précisé que les nouveaux logements seront soumis à la RE2020 (réglementation environnementale 2020), qui viendra succéder à la RT2012.
Comme nous l’avons souligné un peu plus tôt, les investisseurs en Super Pinel devront aussi respecter divers standards de qualité d’usage, comme l’agencement intérieur, par exemple. Emmanuelle Wargon a déclaré « pour que chaque citoyen accepte plus facilement la densification des nouvelles constructions près de chez eux, et pour rendre les métropoles et les villes encre plus attractives, il est primordial que les logements soient désirables ». Parmi les critères essentiels de qualité d’usage à respecter, on citera, entre autres, la surface minimale par typologie de logement :
- 28 m² pour un studio ;
- 45 m² pour un appartement de deux pièces ;
- 62 m² pour un appartement de trois pièces ;
- 79 m² pour un appartement de quatre pièces.
Si les bâtiments respectent parfaitement les critères d’éligibilité du Super Pinel, les propriétaires pourraient continuer de bénéficier d’un avantage fiscal de 21 % à taux plein. Les acquéreurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif en respectant le zonage Pinel à Bordeaux et les critères énumérés pourront basculer vers le Pinel Plus sans aucun problème. Ils pourront bénéficier de la réduction d’impôt maximale, à savoir 12 % pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour une durée de location de 9 ans et 21 % pour une durée de location de 21 %.
